Habitat participatif
des Bas-Heurts / Noisy-le-Grand

Le Bail Réel Solidaire (BRS) est un dispositif innovant qui dissocie le prix du terrain et du bâti. Il permet de réduire les prix de vente de 25 à 40% par rapport à ceux du marché 

 

Ce modèle d’accession sociale permet à des ménages dont les ressources ne dépassent pas les plafonds fixés par l’Etat de devenir propriétaire dans le cadre d’opérations immobilières de grande qualité, auxquelles ils n'auraient pas pu accéder dans un mode d'acquisition traditionnel. 

 

Le BRS permet de baisser le coût des logements et de garantir dans le temps leur vocation sociale.

 

Pour le prix d’un loyer, on devient propriétaire !

 

Le BRS de l’habitat participatif des Bas-Heurts sera porté par Coopimmo et la Coop Foncière, un Office Foncier Solidaire (OFS) agréé par l’Etat. 

 

La Coop Foncière finance l'acquisition du terrain et en sera propriétaire sur le long terme. Elle développe ensuite avec un opérateur HLM, le programme immobilier résidentiel. Le ménage acquiert, avec une TVA au taux réduit de 5,5%, des droits équivalents à ceux d’un propriétaire sur l’appartement (qu’il doit occuper à titre de résidence principale) et loue le terrain sur lequel l’immeuble est construit, à travers un bail longue durée de 80 ans.

 

Au final le prix d’acquisition du logement sera donc beaucoup plus bas que s’il avait dû intégrer le coût du terrain.​ 

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Vous êtes un copropriétaire comme un autre  

 

Vous participez à la gestion de la copropriété avec l’assistance de la Coop Foncière. Dans votre logement, comme tout propriétaire, vous pouvez faire des travaux. Vous pouvez transmettre votre bien à vos enfants ou à vos ayants droits, faire des donations, l’hypothéquer ou tout simplement le revendre. La plus-value est encadrée pour permettre à un autre ménage de bénéficier de conditions similaires à celles dont vous-mêmes avez bénéficié au départ. 

 

En cas de décès de l’un des conjoints (mariés ou pacsés), aucune condition de ressources n’est requise pour le conjoint survivant, qui peut continuer à occuper le logement à titre de résidence principale. 

 

La Coop Foncière vous accompagne tout au long de votre vie de propriétaire et vous facilite les démarches en cas de revente.

  

La sécurisation HLM​ 

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Comme c’est un organisme HLM qui a réalisé́ l’opération, tous les acquéreurs, quels que soient leur âge ou leur situation familiale, bénéficient de la sécurisation HLM. 

Cela veut dire que, pendant 15 ans, en cas d’aléas personnels ou professionnels, les acquéreurs ont la garantie d’être relogés dans le parc social (sous réserve du respect des plafonds de ressources) et peuvent bénéficier du rachat de leur logement par l’organisme à un prix convenu d’avance. 

 

Comment ça marche concrètement ?  

 

1/ Vous remboursez un prêt bancaire classique pour l’acquisition du logement, sur la base d’un prix calculé uniquement en fonction du coût du bâtiment construit.

 

2/ Vous versez une redevance à la Coop foncière (estimation pour notre projet : 1,80 €/m2 habitable par mois) pour la "location" du terrain, grâce à un bail de longue durée de (+/- 80 ans). Ce bail est "rechargeable", c’est-à-dire renouvelé automatiquement pour la même durée à chaque vente ou transmission. Ainsi, le bien ne perd pas de valeur, même à l’approche de la fin du bail.

 

Les conditions à remplir pour être éligible au BRS  

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• Occuper le logement à titre de résidence principale

• Ne pas dépasser les plafonds de revenus de la zone A

 

Plafonds de revenus en zone A (Noisy-Le-Grand) en fonction du nombre de personnes par foyer 

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• 1 personne : 37 581 €

• 2 personnes : 56 169 €

• 3 personnes : 73 629 €

• 4 personnes : 87 909 €

• 5 personnes ou plus : 104 592 €

• 6 personnes : 117 694

• personne supplémentaire : 13 115€

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L'acquéreur bénéficie d’un logement dans des conditions privilégiées 

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• TVA à taux réduit

• Éligible au PTZ

• Garantie de rachat et de relogement

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Prenons un exemple 

 

Un couple avec un enfant cherche à acheter un appartement à Noisy-le-Grand. Ils trouvent un 3 pièces de 67 m2 avec parking, proposé en BRS à 3731 €/ m2, soit une décote de 30% par rapport au prix du marché (+/- 5500 €/m2). Le prix est de 250 000 € et l’économie de 118 000 €.

 

Ils sont éligibles, car leur revenu cumulé de 3653 € par mois est sous le plafond de ressources du BRS, qui est de 6135 € par mois pour un couple avec un enfant soit 73 629 € par an.

 

Si c’est la première fois qu’ils achètent leur logement, ils pourront bénéficier du Prêt à Taux Zéro pour une partie de leur acquisition.

 

Simulation

Avec un apport de 10%, un emprunt sur 25 ans à 4% assurance comprise et une part en PTZ sur 20 ans, les mensualités seront de 1090 € par mois. Chaque mois, en plus du crédit, ils verseront une redevance de 1,8 €//m2, soit 122 € pour leurs 67/m2. Au final avec un revenu de 2,7 fois le SMIC et pour 1212 € par mois, ils seront chez eux.

 

Pour en savoir plus : Coopfoncièrefrancilienne.fr