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Foire aux questions

1/ Le Bail Réel Solidaire - BRS 

 

Quels sont les plafonds de ressources applicables pour le Bail Réel Solidaire ?

  • Les plafonds de ressources sont fixés annuellement par l’État. au 1er janvier 2023, les plafonds applicables à Noisy-le-Grand (zone A) sont les suivants :

  • Nombre de personnes destinées à occuper le logement / Plafond zone A

    • 1 = 35.515 €

    • 2 = 49.720 €

    • 3 = 56.825 €

    • 4 = 64.638 €

    • 5 et+ = 73.732€

  • Le respect de ce critère est examiné à l’appui du Revenu Fiscal de Référence (RFR) de l’année N-2, qui devra être fourni (il se trouve sur votre avis d’imposition). Ainsi, le RFR de l’année 2021, disponible sur votre avis d’imposition 2022, permet de vérifier le respect des plafonds en vigueur en 2023.

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Que se passe-t-il si dans quelques temps, le ménage dépasse le plafond de ressources ?

  • Le plafond de ressource doit être respecté à la signature du contrat de réservation. Les revenus des propriétaires de logement en BRS peuvent évoluer après cette date, cela n’a pas d’impact.

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Pendant combien de temps doit-on verser la redevance ?

  • La redevance correspondant à la « location » du terrain à la Coop foncière, elle doit être versée mensuellement pendant toute la durée du bail, c’est-à-dire 80 ans.

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La redevance peut-elle augmenter dans quelques temps ?

  • Le montant de la redevance est estimé pour ce projet à 1,80 € / m2 habitable ; ce montant sera fixé au début du bail et pourra être révisé annuellement selon l'Indice de Révision des Loyers uniquement (IRL) et pendant toute la durée du bail.

 

Dans un logement en BRS, peut-on faire des travaux ?

  • Oui, les règles qui s'appliquent sont les mêmes que celle d'une copropriété classique. En BRS, le propriétaire ne peut cependant pas modifier le nombre de pièces ou la surface du logement sans l'accord préalable de La Coop Foncière.

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Le logement en BRS peut-il être vendu ?

  • Tout propriétaire d’un logement en BRS peut vendre son logement à n'importe quel moment. Cependant cette vente est soumise à l’agrément de la Coop Foncière, qui vérifie le prix de revente du logement, que l'acquéreur respecte les plafonds de ressources et va occuper le logement à titre de résidence principale.

  • La Coop Foncière propose d'accompagner les ménages qui le souhaitent pour revendre leur logement.

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Le prix à la revente est-il encadré ?

  • L’encadrement des prix de revente est un des principes fondateurs du BRS, afin de limiter la spéculation immobilière. Le prix de revente doit rester inférieur au prix d'achat initial actualisé avec l'Indice du Coût de la Construction (ICC) publié chaque année par l'INSEE.

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Le logement en BRS peut-il être transmis par héritage ? par donation ?

  • Le BRS peut être transmis dans le cadre d’une succession, sous conditions.

  • En cas de décès de l’un des conjoints (mariés ou pacsés) aucune condition d’éligibilité n’est requise pour le conjoint survivant qui peut continuer à occuper le logement à titre de résidence principale.

  • Pour les autres ayants droits, et en cas de respect des critères d’éligibilité du BRS, notamment au regard du niveau de ressources, le logement pourra être occupé à titre de résidence principale.

  • Dans le cas contraire, l’ayant droit disposera d’un délai d’un an pour vendre le logement à un ménage éligible et qui devra être, au préalable, « agréé » par la Coop Foncière.

  • Comme pour chaque mutation, le bail sera rechargé d'une nouvelle durée totale de 80 ans. Dans le cadre d’une succession, la valeur des droits réels immobiliers intervient dans l’actif du défunt à partager entre les ayants droits.

  • Le BRS peut faire l’objet d’une donation. Celle-ci doit néanmoins faire l’objet d’un agrément par la Coop Foncière, à l’instar d’une vente classique du BRS. Si l’agrément est délivré, la durée du bail est rechargée de plein droit afin de permettre au nouveau preneur de bénéficier d’un droit réel d’une durée égale à celle prévue dans le contrat initial.

 

Peut-on louer son logement en BRS ?

  • Non. Le logement doit être occupé exclusivement à titre de résidence principale.

 

2/ La future résidence 

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Différents types de logements (petit collectif, maisons de ville) sont prévus : je pourrai choisir dans lequel je vais habiter ?

Le projet comporte en effet une variété de formes bâties : un petit immeuble de logements collectifs au nord de la parcelle (R+2 + combles), du semi-collectif avec des maisons en bande ou superposées à l'intérieur de l'îlot (R+1 + combles) et des maisons individuelles au sud du projet (R+1 + combles). Le travail du groupe va consister à réfléchir dans un premier temps à la conception du projet dans son ensemble et au projet collectif qu’il est possible de développer avec le groupe : architecture, espaces communs, circulations, besoins collectifs spécifiques etc...  Pour votre propre logement, dès le début du processus, vous allez rédiger une demande regroupant : vos besoins au regard de votre foyer, votre mode de vie, votre budget et tout ce que vous souhaitez nous raconter qui pourrait aider la réflexion. Une fois que la conception d’ensemble du projet sera arrivée à maturité, l’architecte présentera une 1ère proposition d’attribution d’un logement compte tenu des besoins que vous avez exprimé. En cas de besoin, cette proposition pourra faire l’objet de discussions individuelles avec le maitre d’ouvrage et l’architecte pour trouver la solution la plus adaptée à votre situation au regard des possibilités offertes par le projet. Suite aux attributions des logements, chaque foyer bénéficiera de 2 RDV de conception des plans avec l'architecte du projet.

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Des espaces communs partagés par les futurs propriétaires sont-ils déjà prévus dans le budget ?

  • Il est prévu +/- 70 m²  d’espaces communs dans le budget du projet immobilier (inclus dans le prix de vente des logements).

  • C'est le collectif d'habitants qui définira la nature, le positionnement et la vocation de ces "communs" :   salle commune, toiture-terrasse partagée, laverie commune, etc.

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Combien de places de stationnement sont prévues pour chaque logement ?

  • Un parking souterrain est prévu dans le projet, avec un ratio de 0,65 place / logement. De plus, la résidence bénéficiera d'un service d'autopartage doté d'au moins 2 véhicules mutualisés pour une durée minimum de 5 ans (inclus dans le prix de vente), ainsi que d’une desserte complète en transports en commun (Gare RER, bus et transports à la demande pour les séniors).

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3/ Participatif 

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Un projet d’habitat participatif, est-ce que c’est plus long ?

  • Bien mené, un projet d’habitat participatif n’est pas forcément plus long qu’un projet immobilier classique : l’expérience des acteurs professionnels du projet le prouve !

 

Je n’y connais rien en construction, puis-je participer quand même ?

  • La démarche est ouverte à toutes et tous, il faut simplement être motivé ! Aucune connaissance dans les domaines de l’aménagement, de l’architecture ou de la construction n’est nécessaire. L’accompagnement proposé par le CAUE tout au long de la démarche, à travers des ateliers pédagogiques, permettra à tous les participants de bien comprendre le projet et les problématiques abordées, afin qu’ils puissent effectuer leurs choix en connaissance de cause.

  • Cinq ateliers sont prévus au début de la démarche, au cours de la période de formation du collectif d’habitants. Ensuite, si besoin, le groupe pourra s’appuyer sur le CAUE pour les accompagner sur les thématiques de leur choix.

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Combien de futurs propriétaires travailleront ensemble dans le cadre de la démarche participative ?

  • La démarche participative commencera avec un groupe d’une douzaine de familles, qui travailleront sur l’ensemble des bâtiments et espaces extérieurs du projet. En effet, ce nombre est suffisant pour représenter une bonne diversité de situations.

  • Les autres ménages rejoindront la démarche au fur et à mesure, à condition d’adhérer aux évolutions du projet selon les décisions prises précédemment par le premier groupe d’habitants.

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Travailler ensemble quand on ne se connait pas, c’est parfois difficile. Comment être efficace ?

  • C’est une vraie expérience humaine qui attend les futurs propriétaires, qui apprendront à connaitre leurs futurs voisins bien avant l’emménagement, mais aussi à débattre avec eux, à prendre des décisions ensemble. Plusieurs dispositifs sont mis en place :

    • Dès la candidature : la signature de la charte d’adhésion à la démarche participative engage les candidats à respecter les pré-requis de la démarche ;

    • La sélection des ménages participants : l’entretien individuel des ménages pré-sélectionnés avec le CAUE, dernière étape du processus de sélection, a pour objectif de veiller à ce que les candidats aient bien saisi les valeurs du projet et évaluer leur motivation à collaborer avec respect et bienveillance avec leurs futurs voisins et avec les acteurs professionnels du projet ;

    • L’accompagnement : le projet est encadré par des acteurs professionnels expérimentés dans le domaine de la co-conception et de l’habitat participatif. CPA-CPS bénéficie d’une expérience personnelle de ce type de démarche puisque les deux fondateurs ont eux-mêmes participé à un projet analogue en 2011 ; depuis, ils accompagnent divers projets d’habitats participatifs et ont développé une méthodologie adaptée. Le CAUE 93, habitué à travailler avec le grand public, se positionne comme un tiers de confiance et un partenaire ressource pour le collectif d’habitants.

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Si ma candidature est retenue, combien de temps dois-je réserver pour ce projet ?

  • Les futurs habitants seront mobilisés tout au long de la démarche, mais à des fréquences variables selon l’avancement du projet :

    • En amont, en phase d’autonomisation du collectif (octobre - novembre 2023) : 5 ateliers thématiques menés par le CAUE 93, avec une fréquence de 3 réunions par mois maximum.

    • En phases de programmation et de conception (4ème trimestre 2023 - 3ème trimestre 2024) : 15 à 20 ateliers de travail, avec une fréquence de 2 réunions par mois et 3 maximum dans la dernière ligne droite avant le dépôt du Permis + 2 RDV avec l'architecte par foyer.

    • Après l'obtention définitive du permis de construire (T4 2024) : signature des contrats de vente des logements

    • En phase de réalisation (T2 2025 à T4 2026) : des visites de chantier régulières ainsi que des réunions de travail, avec une fréquence de 1 réunion ou visite par mois maximum.

  • Ces temps de travail se dérouleront sur un créneau horaire régulier, fixé collectivement par le collectif d’habitants en discussion avec les acteurs professionnels.

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